มาตรการ LTV ในการกู้ซื้อบ้าน
การกู้ซื้อบ้านนั้น ต้องศึกษารายละเอียดเพื่อจะได้พิจารณาในการขอกู้บ้าน ให้ Tadoo เป็นอีกหนึ่งแนวทางในการให้คำปรึกษา
การกู้ซื้อบ้านนั้น ต้องศึกษารายละเอียดเพื่อจะได้พิจารณาในการขอกู้บ้าน ให้ Tadoo เป็นอีกหนึ่งแนวทางในการให้คำปรึกษา
ก่อนที่จะทำการขอสินเชื่อหรือขอกู้นั้น เราควรหารายละเอียดของสินเชื่อ ๆ นั้น เปรียบเทียบและคำนวณ จะได้ศึกษาและพิจารณาในการตัดสินใจเพื่อสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับตัวคุณ
LTV หรือ Loan to Value คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือเปรียบเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัยนั้น ๆ การที่ต้องหาเงินก้อนมาซื้อบ้านคงจะยากสำหรับคนวัยทำงานหรือครอบครัวที่พึ่งจะเริ่มต้น เนื่องจากมีมูลค่าสูง หรือกว่าจะรอเก็บเงินให้ครบเพื่อจะได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอาจจะเลยไปถึงอายุวัยกลางคน เราจึงจำเป็นต้องเข้าไปขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน และต้องรออนุมัติเงินว่าแต่ละสถาบันการเงินจะให้เรากู้ยืมเงินเท่าไร เต็มมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เราต้องการซื้อหรือไม่ LTV เลยต้องเข้ามาเกี่ยวข้องกับเรา
ในปัจจุบันเศรษฐกิจตกต่ำมาก เพราะคนตกงานเยอะขึ้น แน่นอนว่าบรรดาคนซื้อบ้านต่างต้องวิตกกังวลว่าจะได้รับผลกระทบอย่างไร ซึ่งกลุ่มคนที่ต้องเตรียมตัวในมาตรการ LTV ส่วนใหญ่น่าจะเป็นนักลงทุน กลุ่มคนที่เก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 1
-มูลค่าบ้านเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 2
-กรณีที่ 1 เมื่อคุณกำลังผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกอยู่ แล้วต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มาตรการ LTV จะเป็นตัวกำหนด ให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% ของมูลค่าบ้าน หรือสัดส่วนวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน
-กรณีที่ 2 หากคุณผ่อนบ้านหรือคอนโดเกิน 3 ปีแล้ว และต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มาตรการ LTV ฉบับใหม่ จะกำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% ของมูลค่าบ้าน หรือสัดส่วนวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าบ้าน
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่3
-มาตรการ LTV ฉบับใหม่กำหนดให้กลุ่มคนที่กำลังผ่อนบ้านหลังแรกและหลังที่ 2 แต่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป หรือสัดส่วนวงเงินกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าบ้าน
ในปัจจุบัน คนก่อหนี้เยอะขึ้น ทั้งเพื่อซื้อบ้านและจับจ่ายใช้สอย จนตอนนี้ หนี้สินของครัวเรือนไทยทั้งหมดคิดเป็น 77.8% ของรายได้ทั้งประเทศหรือ GDP ซึ่งเป็นระดับที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ
แม้ว่าจะเคยรับภาระหนี้สินไหว แต่เมื่อเป็นหนี้เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ภาระที่ต้องผ่อนก็เยอะตาม ทำให้ใช้จ่ายลำบากขึ้น ถ้ารายได้สะดุดหรือขาดช่วงไปก็กระทบถึงการหมุนเงินแน่นอน เพราะรายได้ต้องเอาไปจ่ายหนี้ มีงานวิจัยในหลาย ๆ ประเทศ เช่น ในอเมริกาหรืออังกฤษ ชี้ให้เห็นว่า ครัวเรือนที่มีหนี้สูง จะประสบความลำบากในการใช้จ่ายมากขึ้นในช่วงเวลาเศรษฐกิจไม่ดี เพราะฉะนั้นการที่ธนาคารแห่งชาติออกมาตรการ LTV ก็เหมือนกับหมอที่สั่งให้พัก เพื่อป้องกันไม่ให้คนก่อหนี้ไปมากกว่านี้
“ถ้าคิดจะซื้อบ้านจะต้องศึกษา LTV ให้ชัดเจน เพื่อจะได้ประกอบการตัดสินใจ”
ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ไม่ได้มีใช้แค่ในประเทศไทย แต่มีการใช้ในหลายประเทศเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น โดยประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในช่วง 60%-85% (หรือเท่ากับการวางเงินดาวน์ 15%-40%) และมีลักษณะในการบังคับใช้ได้หลายแบบขึ้นกับบริบทของประเทศนั้น ๆ เช่น
1. ตามจำนวนสัญญากู้ซื้อบ้าน
2. ตามวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน
3. ตามพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็ว
4. ตามมูลค่าหลักประกันหรือแหล่งรายได้ของผู้กู้ โดยในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่
อสังหาริมทรัพย์หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ มักจะเห็นการกำหนดมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ จากที่กล่าวมาจะเห็นได้ว่าเมื่อเทียบมาตรการ LTV ในประเทศไทยกับในต่างประเทศหลาย ๆ ประเทศ มาตรการ LTV ของไทยยังไม่ได้เข้มเท่า
LTV อาจเป็นสัญญาณที่มาเตือนเรา ให้เรารู้ขีดจำกัดของการเงินมากขึ้น ไม่เอาเงินในอนาคตมาใช้มากเกินไป
1. ผู้กู้ที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัย
-ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30 %
-ผู้กู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ยังไม่หมด) จะต้องวางเงินดาวน์ 10-30 %
-ผู้กู้ร่วมที่ต้องการซื้อบ้านหลังถัดไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ไม่เสร็จ) ก็จะโดนเงินดาวน์ 10-30 % เช่นเดียวกัน
2. นักลงทุน
-ผู้ที่สนใจลงทุนระยะยาวในตลาดของที่อยู่อาศัยจะต้องคิดหนักถึงเรื่อง Capital Gain, Yield และ Interest พร้อมทั้งเงินก้อนสำรองที่ต้องเตรียมสำหรับการวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
-นักลงทุนระยะยาวจะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยลงจากจำนวนเงินเท่าเดิม
-นักลงทุนที่มี Stock อยู่ในมือเยอะๆ อาจจะเสี่ยงต่อการปล่อยของได้ยากขึ้น (Liquidity rate ต่ำ)
3. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
-จะได้รับ Real Demand ที่แท้จริงมากขึ้น แต่ก็ต้องระวังเรื่องการทิ้งดาวน์เมื่อจำเป็นจะต้องโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสร้างเสร็จ
-ได้รับผลกระทบจากการตื่นตัวของผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงแรกๆ ของการปล่อยมาตรการใหม่
ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้
– ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง
– ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร: จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก
– ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ): สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น
– สถาบันการเงิน: ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย