Connect with us

การคำนวณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ให้ประสบความสำเร็จ

สิ่งที่ควรรู้ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันได้รับความนิยมจำนวนมากในกลุ่มคนผู้มีรายได้ปานกลางไปจนถึงรายได้สูง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเกี่ยวกับ ที่ดิน บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และอื่นๆ อีกมากมาย เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ล้วนสร้างกำไรได้สูงมากให้แก่นักลงทุน แต่หลักการในการลงทุนคือต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับระบบอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน นอกจากนี้จะต้องเตรียมความพร้อมในด้านสภาพทางการเงิน พร้อมทุ่มเทเวลาทั้งแรงกายแรงใจ ทำความเข้าใจรูปแบบของการลงทุนอสังหาฯ แต่ละประเภทให้อย่างถ่องแท้ มิเช่นนั้นคุณอาจจะซื้อมาแล้วขายไม่ออกเลยก็เป็นได้ สิ่งที่ควรรู้ก่อนจะทำการลงทุนมีดังนี้

จุดเด่น

  • การมีความรู้เป็นสิ่งสำคัญที่สุดของการลงทุน
  • การหากำไรคือจุดประสงค์หลักของการลงทุน
  • ทุนการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง

การวางแผน

ความรู้

ก่อนที่จะเริ่มลงทุนอะไรก็แล้วแต่สิ่งแรกที่ต้องมีคือความรู้เกี่ยวกับเรื่องนั้นๆ หากต้องการลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องรู้คือสถานการณ์แนวโน้มของตลาด การคิดดอกเบี้ย การติดตามข่าวสาร และเทคนิคการขายและอื่นๆที่เกี่ยวข้องด้วยเช่นกัน

มีจุดประสงค์

การลงทุนต้องมีเป้าหมายในการลงทุนที่ชัดเจน เช่น การลงทุนเพื่อการก่อสร้างสถานที่ให้เช่า เช่น ตลาดนัด สำนักงาน สนามฟุตบอล หรือเพื่อเก็งกำไร เช่น การซื้อขายที่ดิน การซื้อขายใบจองคอนโด เป็นต้น เป้าหมายการลงทุนที่ต่างกันย่อมมีหลักการในการตัดสินใจที่แตกต่างกัน เพราะเป้าหมายในการลงทุนอาจหมายถึงการเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะกับการลงทุนนั้นๆ นั่นเอง

การเตรียมความพร้อม

การลงทุนแต่ละประเภทต้องการวิธีบริหารที่แตกต่างกัน เช่น การปล่อยเช่า ย่อมมีภาระในการบริหาร ไม่ว่าจะเป็นการหาลูกค้า การซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ ส่วนการซื้อมาขายไป นักลงทุนควรจะมี Connection ดี เพราะการซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในแวดวงที่จำกัด

การดำเนินการ

การหาเงินทุน

การลงทุนประเภทนี้เป็นการลงทุนในใช้เงินทุนสูง วิธีที่นิยมคือการขอสินเชื่อบ้าน สามารถนำเงินที่ได้รับจากค่าเช่าไปผ่อนชำระธนาคารได้ แต่นอกจากต้องรับภาระการผ่อนแต่ละเดือนแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลรักษา ค่าการตลาดในกรณีที่ต้องหาผู้เช่า

มีความสามารถในการรับความเสี่ยง

นอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องต่ำ เพราะส่วนใหญ่ใช้เวลาซื้อขายนาน ดังนั้น นักลงทุนควรจะสามารถรับความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง เช่น หากไม่มีคนเช่าห้องเราจะมีเงินสำรองไปผ่อนได้นานกี่เดือน หากขายที่ดินไม่ได้เราจะถือไว้ได้นานแค่ไหน เป็นต้น

นอกจากการเลือกทำเลที่เหมาะสมกับการลงทุนจะเป็นสิ่งสำคัญแล้ว การทำการตลาดเพื่อหาลูกค้าก็สำคัญมากเช่นกัน

การคำนวณค่าเช่าจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนส่วนใหญ่ที่มีจุดประสงค์ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเปล่าเช่านั้น จะใช้วิธีการกู้เงินจากธนาคารเพื่อมาซื้อสินทรัพย์และทำการเปล่าเช่า โดยใช้ค่าเช่ามาใช้ในการจ่ายหนี้สิน หรือผ่อนกับธนาคาร แทนตัวเอง เนื่องจากวิธีนี้เป็นวิธีที่ไม่ต้องใช้เงินทุนตัวเองมาหากำไรนั่นเอง การลงทุนที่ได้รับความนิยมคือการลงทุนเกี่ยวกับคอนโด เพราะส่วนใหญ่จะมีทะเลที่อยู่ในเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ต้องมีความรู้ที่ดีในการบริหารจัดการสินทรัพย์นั้นด้วย เช่นการคิดค่าเช่าที่คุ้มค่ากับค่าใช้จ่าย และนำมาเป็นกำไรในบางส่วน มีสูตรคำนวณค่าเช่าได้ 2 วิธี ดังนี้

1. การคำนวณค่าเช่าจากพื้นที่
2. การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน(Rental Yield)

สภาพคล่องและความสามารถในการยอมรับความเสี่ยงทางการเงินเป็นปัจจัยสำคัญของการลงทุน

การคำนวณค่าเช่าจากพื้นที่

การคิดค่าเช่าจากพื้นที่ คำนวณได้จากพื้นที่ตามตารางเมตร คิดได้จากการนำค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันกับห้องของเรา และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพเดียวกัน เช่น ห้องของคุณเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาด 35 ตารางเมตร ในราคา 3.5 ล้านบาท ก็นำมาเปรียบเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 40 ตารางเมตร บนทำเลที่ใกล้เคียงกัน ที่ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท

ราคาปล่อยเช่าที่นำมาเปรียบเทียบ 20,000 หารด้วยขนาดห้อง 40 ตารางเมตร
20,000 / 40 = 500 บาทต่อตารางเมตร
นำ 500 มาคูณพื้นที่ของเรา 35 x 500 = 17,500 บาทต่อเดือน
เมื่อได้ราคาแล้วหากยังคุ้มค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลางก็สามารถเพิ่มค่าเช่าเพื่อให้ได้รับกำไรได้

การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

ผลตอบแทนของคอนโดในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งจะคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อหาค่าปล่อยเช่าในแต่ละเดือน เช่น คอนโดที่เราลงทุนนั้นได้รับการวิเคราะห์ว่า อาจมีอัตราค่าเช่ามากกว่า 8% ซึ่งหากลองสมมุติราคาคอนโดที่ 3,600,000 บาท และวางอัตราค่าเช่ากลาง ๆ ไว้ที่ 5.5% เราก็จะได้รับผลตอบแทนสูงถึงเกือบ 200,000 บาทต่อปี หรือ 16,500 บาทต่อเดือน

จะพบว่าราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเบื้องต้นจะอยู่ที่ 16,500 บาท แต่ยังมีค่าซ่อมบำรุง ที่อาจบวกเพิ่มเข้าไปได้ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่า คอมมิชชั่นให้ตัวแทนในการจัดหาคนเช่า ค่าล้างแอร์ เป็นต้น

ผลิตภัณฑ์ประกันบ้าน

ประเภทของประกันบ้าน

คู่มือยอดนิยมสำหรับประกันบ้าน