วิธีคำนวณต้นทุนการสร้างบ้านใหม่
การคำนวณค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้านใหม่เป็นสิ่งจำเป็นในการขอใบเสนอราคาประกันภัยบ้าน
การคำนวณค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้านใหม่เป็นสิ่งจำเป็นในการขอใบเสนอราคาประกันภัยบ้าน
ในการวางแผนการสร้างบ้านแต่ละหลังสิ่งสำคัญที่คุณต้องเตรียมความพร้อมให้ดีคือ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างในการสร้างบ้าน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ในทางประกันภัยหากบ้านได้รับความเสียหายหนัก ไม่ว่าจะเป็นความเสียหายจากไฟไหม้ หรือ น้ำท่วม จนต้องทำการก่อสร้างใหม่ การคำนวณต้นทุนการสร้างบ้านใหม่ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเพราะมันคือจำนวนเงินที่บริษัทประกันจะจ่ายชดเชยให้กับคุณตามมูลค่าความเสียหาย ไม่เกินทุนประกันที่กำหนด ในการคำนวณมูลค่าต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่สามารถแบ่งออกเป็นสองปัจจัยหลัก
1. ต้นทุนของวัสดุ
2. ต้นทุนแรงงานที่เกี่ยวข้อง
การคำนวณต้นทุนของวัสดุและค่าแรงในการก่อสร้างบ้านนั้นจะต้องพิจารณาจากพื้นที่ใช้สอยของแต่ละห้อง เราก็จะได้พื้นที่ใช้สอยรวมโดยประมาณ โดยคิดเป็นพื้นที่ต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น บ้านมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร เมื่อได้ขนาดของพื้นที่ใช้สอยแล้ว ให้นำ 100 ตรม. มาคูณกับ ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างแบบประมาณการ โดยปกติค่าก่อสร้างมักคิดตามสเปคของวัสดุ และดีไซน์ของบ้าน การคิดราคาที่รวมกับค่าแรงแล้ว ดังตัวอย่างต่อไปนี้
บ้านวัสดุแบบทั่วไป ค่าแรง+ค่าวัสดุ = 9,000 – 12,000 บาท / ตร.ม.
บ้านวัสดุระดับกลาง ค่าแรง+ค่าวัสดุ = 13,000 – 15,000 บาท / ตร.ม.
บ้านวัสดุระดับดีมาก ค่าแรง+ค่าวัสดุ = 15,000 – 20,000 บาท / ตร.ม.
* เป็นเพียงเกณฑ์ราคาทั่วไป การสร้างจริงยังมีราคาที่สูงกว่านี้ โดยเฉพาะบ้านที่เน้นงานสถาปัตยกรรม
สมมุติบ้านมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร ค่าแรง+ค่าวัสดุ 12000 บาท/ตรม. : 100*12000 =1.2 ล้านบาท แต่เราไม่สามารถยึดเอาตัวเลข 1.2 ล้านบาท ถ้วนได้ เพราะต้องเผื่อค่าใช้จ่ายอื่นๆเช่น ค่าวัสดุที่ต้องเผื่อเหลือเผื่อขาด, ค่าตกแต่งภายในเพิ่มเติม, ค่าเฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ
โดยอาจจะคำนวณจากราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในปีที่เราต้องการก่อสร้าง ตัวอย่างราคาประเมินค่าก่อสร้างประจำปี 2563-2564 สามารถดาวน์โหลดได้ฟรีที่ > ราคาประเมินราคาก่อสร้างประจำปี 2563-2564 ต้นทุนการสร้างใหม่มักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดเนื่องจากไม่รวมค่าที่ดินที่บ้านของคุณสร้าง
“ในการยื่นขอทำประกันอัคคีภัย ไม่ควรคำนวณราคาก่อสร้างต่ำจนเกินไปเพราะเมื่อเกิดความเสียหาย ขึ้นมาอาจจะได้รับประโยชน์ไม่เต็มจำนวนกับความเสียหายจริง”
การทำประกันอัคคีภัยก็เพื่อคุ้มครองอุบัติเหตุที่ทำให้บ้านเกิดความเสียหาย โดยเราจะได้เงินชดเชยในการก่อสร้างบ้านใหม่จากบริษัทประกันตามทุนประกันภัยที่ได้ทำไว้ ดังนั้นในการเลือกทุนประกันที่ชดเชยค่าก่อสร้างบ้านใหม่ ผู้ทำประกันควรเลือกทุนประกันที่คุ้มครองไม่น้อยกว่า 70% ของมูลค่าบ้าน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ก็ควรเลือกทุนประกันอย่างน้อย 2.1 ล้านบาท เมื่อเกิดอุบัติเหตุจนทำให้บ้านได้รับความเสียหาย ผู้ทำประกันจะได้สินไหมทดแทนเต็ม 100% จากมูลความเสียหายที่ไม่เกินทุนประกัน แต่ถ้าเลือกทุนประกันต่ำกว่านั้น สินไหมทดแทนจะลดลงตามสัดส่วนของทุนประกัน เช่น เลือกทุนประกัน 60% หากเกิดความเสียหาย ก็จะได้รับสินไหมทดแทนเพียง 60% จากมูลค่าความเสียหายที่ไม่เกินทุนประกันเท่านั้น
ถึงแม้ผู้กู้เงินจากสถาบันการเงินมาสร้างบ้านจะไม่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากบริษัทประกันเมื่อเกิดความเสียหายจากบ้าน แต่ผู้กู้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้สินจากการผ่อนซากบ้านแก่ธนาคารเอง
ต้องบอกก่อนว่าการทำประกันอัคคีภัยบ้านในฐานะที่ธนาคารเป็นผู้จ่ายเงินในการก่อสร้างบ้าน หรือซื้อบ้านให้เรานั้น หากยังมีภาระหนี้สินที่ยังผ่อนไม่หมด ธนาคารคือผู้ที่จะได้รับผลประโยชน์ตามกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยบ้าน ดังนั้นบริษัทจะเป็นผู้จ่ายเงินให้กับธนาคาร โดยที่ผู้ทำประกันจะได้รับเงินค่าเสียหายจากบริษัทประกันอัคคีภัยในส่วนของทรัพย์สินภายในบ้านที่เสียหายตามรายการความเสียหายที่แจ้งไปในตารางกรมธรรม์เท่านั้น เนื่องจากเป็นรายการทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวกับภาระผูกพันกับธนาคาร
ภาระผูกพัน หมายถึง หลักทรัพย์ค้ำประกันผูกพันกับหนี้เงินกู้ธนาคาร กรณีไฟไหม้บ้านเหลือแต่ซากและเงินค่าเสียหายที่บริษัทประกันอัคคีภัยจ่ายให้กับธนาคารที่เป็นผู้รับผลประโยชน์ตามภาระผูกพัน แต่ยังไม่พอกับหนี้เงินกู้ที่ยังเหลืออยู่ ก็ต้องผ่อนซากบ้านต่อไปจนหมดหนี้เงินกู้ถึงจะสิ้นสุดภาระผูกพัน แต่ถ้าธนาคารคำนวณแล้วเงินเหลือมากกว่าหนี้เงินกู้ก็จะพิจารณาจ่ายเงินส่วนเกินให้กับผู้เอาประกัน
หากบ้านของผู้ทำประกันที่ยังมีภาระผูกพันต่อธนาคารหรือยังผ่อนชำระหนี้สินไม่หมด แล้วเจอเรื่องโชคร้ายจากไฟไหม้ หลังจากบริษัทประกันได้ชำระค่าสินไหมทดแทนให้กับธนาคารไปแล้ว หากเจ้าของบ้านอยากสร้างบ้านใหม่สิ่งที่ผู้ทำประกันต้องดำเนินการก็คือ ให้วิศวกรโยธาโครงสร้างระดับสามัญขึ้นไป ดำเนินการตรวจสอบโครงสร้างอาคารว่าสามารถซ่อมแซมได้หรือไม่อย่างไร หรือจำเป็นต้องมีการทุบทิ้งและสร้างใหม่ หากต้องสร้างใหม่ผู้ทำประกันต้องมีรายการงบประมาณการก่อสร้างบ้านใหม่ คล้ายกับตอนยื่นกู้เพื่อให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติ งบประมาณ สิ่งสำคัญในการพิจารณาคือประวัติการผ่อนชำระหนี้สินก่อนความเสียหายที่เกิดขึ้น ดังนั้นหากอยากให้การยื่นขอกู้บ้านใหม่เป็นไปอย่างราบรื่นควรชำระหนี้ตามกำหนดด้วยนะ