วิธีจัดการสินเชื่อบ้าน
หากเราต้องจัดการกับสินเชื่อบ้าน มีวิธีการอย่างไรบ้าง
หากเราต้องจัดการกับสินเชื่อบ้าน มีวิธีการอย่างไรบ้าง
บ้านเป็นสิ่งที่สำคัญของครอบครัว การสร้างบ้านนั้นจำเป็นที่ใช้เงินสูง หากคุณมีปัญหาทางการเงิน สินเชื่อบ้านก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่ช่วยคุณได้ เมื่อคุณได้รับอนุมัติจากทางธนาคารแล้ว สิ่งที่ตามมานั้นคือหนี้ ดังนั้นเราควรที่จะจัดการหนี้ให้ดี เพื่อให้เกิดหนี้บานปลายได้ วิธีจัดการหนี้มีดังต่อไปนี้
1. วิธีคิดคำนวณค่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือน
2. วิธีเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก
3. วิธีเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านตลอดอายุสัญญา
4. วิธีการรีไฟแนนซ์ หนี้ดอกเบี้ย
5. หนี้ดอกเบี้ย ด้วยการโปะหนี้
การคิดคำนวณค่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือน นั้นเป็นวิธีหลักของการของสินเชื่อบ้านเลยก็ว่าได้ เพราะดอกเบี้ยบ้านสูง เราจำเป็นที่ต้องคิดคำนวณก่อน เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อภายในอนาคตได้ เช่น
ยกตัวอย่างในการคำนวณ – หากคุณต้องการเงินกู้ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 13,500 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0.60% นาน 8 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)
ดอกเบี้ยบ้านเดือนที่ 1 จะอยู่ที่ [2,000,000 x 0.60% = 12,000] x [30 ÷ 365 = 0.082] = 986.30 บาท ดังนั้นเมื่อเราทำการชำระค่าผ่อนบ้าน 13,500 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 986.30 บาท
ดังนั้นเงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 12,513.7 บาท จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น เท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 1,999,013.7 บาท (2,000,000 – 986.30 ) โดยเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยในเดือนถัดไป ดังนั้นจะเห็นได้ว่าหากจ่ายมีการเพิ่มเงินสำหรับจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือนหรือจ่ายแบบลดต้นลดดอก จะทำให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำลง นั้นก็ยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้มากขึ้นช่วยประหยัดเงินในการจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นนั้นเอง
วิธีนี้เป็นวิธีสำหรับคนที่มีแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต แนะนำให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก เพราะธนาคารแรกที่ทำเรื่องกู้มักกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับเมื่อระยะเวลาผ่านไปแล้ว 3 ปี โดยคำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกจะมีวิธีคิดดังนี้
ปีที่ 1 เดือนที่ 1-8 อยู่ที่ 0.60% ต่อปี และเดือนที่ 9-12 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี ปีที่ 2-3 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี ปีที่ 4 จนตลอดอายุสัญญา อยู่ที่ MRR-1.5% ต่อปี
หลักการคิดดอกเบี้ย
ดอกเบี้ยปีที่ 1 จะเท่ากับ [(0.60 ÷ 12) X 8] + [(4.10 ÷ 12) X 4] = 1.77% ต่อปี
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี จะเท่ากับ (1.77 + 4.10 + 4.10) ÷ 3 = 3.32% ต่อปี
“ก่อนกู้สินเชื่อบ้านควรพิจารณาเลือกวิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับความสามารถในการบริหารเงินของคุณ”
สำหรับวิธีเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านตลอดอายุสัญญานั้นเหมาะกับผู้ที่ต้องการผ่อนยาว ๆ โดยยังไม่มีแผนที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น จะมีการคำนวณดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญานั้นค่อนข้างยุ่งยาก แต่โดยส่วนใหญ่จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (20 ปี) จะอยู่ที่ 4.70% ต่อปีโดยแทบไม่มีการลอยตัวของดอกเบี้ย
หากจะสมัครสินเชื่อบ้าน ควรทำความเข้าใจจากเรื่องพื้นฐานก่อนว่าอะไรคืออะไร เตรียมตัวด้านการเงินอย่างไร รู้จักเรื่องดอกเบี้ยและประเภทสินเชื่อ ตลอดจนการวิธีผ่อนชำระ
โดยปกติอัตราดอกเบี้ย ส่วนใหญ่ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก 0-1.99% หรือ ดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปี อยู่ที่ 3.5-5.5% แบบอัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันได เมื่อหมดโปรโมชั่น ก็จะถูกปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัว นั้นจะทำให้ผู้กู้ต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ MRR 7.12-8.50% แนวทางแก้ปัญหานั้นเมื่อหมดโปรโมชั่นก็ควรไปธนาคารเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้เปลี่ยนมาเป็นดอกเบี้ยใหม่ที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าในธนาคารเดิมที่เรากู้ หรือรีไฟแนนซ์ กับธนาคารแห่งใหม่ที่ให้สัญญาเงินกู้ที่ถูกลงกว่าเดิม ข้อดีสำหรับในการรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมคือง่ายในการทำสัญญาใหม่แต่อาจจะได้โปรโมชั่นที่น้อยกว่าธนาคารอื่น กลับกันถ้ารีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ก็จะต้องคำนึงถึงความยุ่งยากในการขอสินเชื่อใหม่ตั้งแต่ต้นแต่จะให้โปรโมชั่นที่ดีกว่าธนาคารเดิม เพิ่มเติมหลักการที่ดีในการดูสินเชื่อไม่ควรดูโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในระยะเวลาสั้น ๆ ควรจะดูที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีหรือดอกเบี้ยระยะยาว นอกจากจะไม่ต้องห่วงเรื่อง อัตราดอกเบี้ยลอยตัว และไม่ต้องกังวลเมื่อเวลาดอกเบี้ยมี การเปลี่ยนแปลงขึ้นลง สุดท้ายแล้วยังไงเราก็หนี้ ดอกเบี้ยปรับขึ้นไม่ได้อยู่ดี
โดยการนำเงินก้อนมาโปะหนี้ หรืออีกวิธีคือการผ่อนชำระให้มากกว่ายอดที่กำหนดในแต่ละเดือนที่เรียกว่าจ่ายแบบลดต้นลดดอกเพราะจะเป็นการช่วยลดเงินต้น เพียงจ่ายเพิ่มแค่ 10% จากการผ่อนชำระเดิมก็สามารถช่วยย่นระยะเวลาการผ่อนให้หมดหนี้เร็วขึ้นได้หลายปีแล้ว และยังลดภาระดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกอีกด้วยตามตัวอย่างสูตรการปลดหนี้บ้านแบบง่าย ๆดังนี้
ยอดกู้ 1 ล้าน ระยะผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด 721,000 บาท
– เลือกแบบการผ่อนมากกว่ายอดขั้นต่ำที่กำหนด 10 % ระยะผ่อนเหลือ 20 ปี ดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด 574,000 บาท ลดลง 18%
– เลือกแบบเพิ่มยอดเงินอีก 4 เท่าของยอดปกติ (รวมเป็น x5) ระยะผ่อนลดลง 15 ปี ดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด 425,000 บาท ลดลง 40%
– เลือกแบบผสมทั้งสองแบบแรก ระยะผ่อนเหลือ 11 ปี เท่านั้น ดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด 375,000 บาท ลดลง 46%